Дольщик не смирился с принятым решением и обратился в Верховный суд РФ.
Верховный суд:
Суды недостаточно хорошо разобрались в вопросе.
Окружной и апелляционный суды правильно посчитали: когда гражданин приобретает сразу несколько квартир, чтобы потом их перепродать и получить прибыль, его требования не должны удовлетворять наравне с другими дольщиками.
Действительно, если застройщик банкротится, то для дольщиков есть бонусы: возможность требовать жилье вместо денег, приоритетная очередь в сравнении с другими кредиторами и так далее. Все для того, чтобы соблюсти право человека на жилье.
Однако если дольщик купил квартиры, чтобы заработать, он тоже вправе вернуть свои деньги в рамках банкротства. Заключать ДДУ можно не только чтобы жить, но и с вполне законными коммерческими целями. Например, гражданин может покупать квартиры, чтобы сберечь деньги от инфляции. Или чтобы сдавать их после постройки дома и получать прибавку к зарплате или пенсии.
Поэтому довод судов о том, что, купив значительное количество квартир по ДДУ в качестве инвестиций, мужчина вел себя недобросовестно и злоупотребил своими правами, неверен.
Долг застройщика перед заявителем нужно квалифицировать так же, как если бы застройщик был должен коммерческой организации.
А значит, требования такого дольщика нужно включить в четвертую очередь реестра кредиторов. Причем их можно погасить за счет выплаты компенсации Фондом защиты прав дольщиков.
Есть еще один важный момент: человек может купить несколько квартир для детей, других родственников и близких. Поэтому сама по себе покупка нескольких квартир не говорит о том, что дольщик обязательно инвестор.
Если часть квартир купили в потребительских целях, а другую — в инвестиционных, то и требования дольщика нужно включать в разные очереди реестра. Стоимость квартир для личных и семейных нужд пойдет в реестр требований о передаче квартир. Но суды в этом разбираться не стали.
Также суды ошиблись, указав, что действующее законодательство ограничивает площадь покупаемого помещения 120 м². Количество и стоимость имущества в собственности граждан могут быть любыми. Ограничений по площади квартиры, после превышения которых дольщика следует считать инвестором, в законе нет.
Коллеги из апелляционной инстанции сослались на норму, которая устанавливает порядок получения дольщиком денег, если дом решат не достраивать. Фонд развития территорий выплатит возмещение не более чем за 120 м² по всем помещениям в одном доме. Но к нашему делу эта норма не относится.
Также не согласны с выводом судов о том, что оплата квартир не имеет значения для спора. Это обязательное условие, чтобы попасть в любой реестр кредиторов.
Пересмотрите дело и исправьте ошибки.
Что в итоге
Дело будут рассматривать заново.
Суду предстоит убедиться, что дольщик действительно оплачивал квартиры и это не махинация. Для этого суд должен исследовать платежные документы и финансовое положение гражданина на момент заключения договора. А еще — выяснить, как эту сделку оформил застройщик, провел ли он деньги по бухучету, заплатил ли налоги.
Также суд должен разобраться, все ли квартиры дольщик приобрел для получения прибыли. Если мужчина докажет, что одну или несколько квартир он купил для личных и семейных нужд, то в этой части его требования включат в реестр требований о передаче жилья. Если дом достроят, он получит это жилье.
Остальное включат в четвертую очередь реестра требований кредиторов — так же суды поступают с дольщиками-юрлицами. В этом случае мужчина получит деньги, только если они будут в конкурсной массе и их не разберут кредиторы предыдущих очередей.