"В жизни всё не так, как на самом деле"

Первую заметку на тему экономики содержания МКД я решил заказать своему постоянному и безотказному консультанту по вопросам коммунального хозяйства Владимиру Прокопенко. Сказал, что хочу получить ответ на следующий вопрос: «Почему за тридцать или даже сорок последних лет большинство сергиевопосадцев не видели в своих домах ремонта? Вчера получил письмо от Владимира Алексеевича – читайте:

- Ремонт – это результат сделки между хозяином собственности, который собрался улучшить качество своего имущества, и хозяином предприятия, который собрался на этом заработать. Сегодня эта формула кажется естественной и привычной. Однако в советские времена она действовала в очень узком секторе экономики – и то с существенными оговорками. На остальной территории страны царило государство – один общий хозяин всему: и многоэтажным домам, и предприятиям, их обслуживающим, и собственным подданным. А государство, увы, олицетворяется чиновником, начисто лишённым хозяйского интереса. Чиновнику важно одно – чтобы народ не бунтовал. Исходя из этого, и строилась вся система требований и финансовых обязательств по отношению к жилищному фонду. Никого нельзя было сильно обременять (поэтому квартирная плата не превышала 20% расходов по содержанию дома), никого нельзя было сильно тревожить (поэтому выживание коммунальной сферы гарантировалось бюджетными дотациями). Тратить серьезные деньги на масштабные программы капремонтов ввиду скорой победы коммунизма считалось нецелесообразным. Вместе с тем, относительный порядок в жилищной сфере, в основном, поддерживался. Ведь большинство домов в нашем городе обслуживалось элитарными предприятиями ВПК, которые получали от государства «усиленную пайку». И на эту пайку толковый директор завода мог обеспечить достаточно приличный уровень благоустройства. (Тем более что директор, в отличие от чиновника, имел конкретные мотивы для заботы о жилфонде – там проживали его работники).

Финансовая и организационная слабость государства в 90-е годы вынудила власти отказаться от патронажных функций в системе ЖКХ. И у домов, и у предприятий, призванных их обслуживать, появились частные хозяева. Деловые отношения между этими категориями собственников должны были обеспечить содержание жилфонда без участия государства. Однако прекраснодушные замыслы часто спотыкаются о человеческую психологию. Вскоре выяснилось, что «халявная» собственность, полученная в ходе приватизации, не превратила выгодоприобретателя в хозяина. И те, кто бесплатно унаследовал имущество коммунальных мупов, и те, кто бесплатно унаследовал муниципальные квартиры, немедленно озаботились зеркально-симметричной задачей: как спихнуть друг на друга ответственность за содержание общедомовой собственности. В структурах власти начали разрастаться опасения, что свободный рынок в сфере ЖКХ грозит пагубными последствиями. Дай волю управляющим компаниям – и они перестанут работать. Дай волю жильцам – и они установят себе нулевую плату за коммунальные услуги.

Этот наивный вывод не привел к возвращению в жилищную сферу государственных финансов, но резко усилил вмешательство государства в отношения между субъектами экономических отношений. Власти предъявляют всё больше требований управляющим компаниям, однако исполнение этих требований не обеспечено денежными потоками.

Перечень работ, которые должна выполнять УК на жилищном фонде, скрупулезно описан в министерских постановлениях. Но первая же попытка просчитать стоимость упомянутых работ заставила экономистов округлить глаза. Чтобы покрыть затраты на неукоснительное соблюдение регламентов, владелец жилья в Московской области должен заплатить за содержание общедомовой собственности 72 рубля с каждого квадратного метра квартиры. Это официальные данные! Заметим, что в эту сумму не входят расходы на проведение текущих ремонтов, которые особенно актуальны в зданиях старой постройки.

В этом месте надо напомнить, что максимальная плата за обслуживание жилфонда, директивно установленная администрацией Сергиева Посада, составляет сегодня 30 рублей 75 копеек с метра. При таком финансировании даже условно добросовестная управляющая компания вынуждена саботировать более 50% работ, предписанных ей нормативными документами.

Означает ли сказанное, что увеличение платы за содержание и текущий ремонт общедомовой собственности до упомянутых выше 72 рублей позволит решить проблему достойного обслуживания МКД? Разумеется, нет! Во-первых, такое увеличение приведет к катастрофическому росту неплатежей. Во-вторых, нет никаких гарантий, что управляющие компании используют дополнительные средства рациональным образом.

Получается, что вопрос о размерах финансирования жилищной сферы является бессмысленным в отрыве от концепции хозяйского отношения к собственности. Невозможно судить о том, сколько нам не хватает средств, не разобравшись в том, на что именно их не хватает в каждом конкретном доме. И разобраться в этом обязаны сами жильцы – с помощью управляющей компании или обслуживающей организации.

Кстати, такой анализ позволяет мобилизовать деньги, уже накопленные на счету дома, на решение наиболее острых проблем – пусть и в ущерб, допустим, какой-то «косметике».

Мне известны и другие примеры: когда многолетняя головная боль, связанная с прохудившейся крышей или протечками в подвале, снималась за счет целевого разового взноса. Когда жильцы понимают, что именно они получат взамен уплаченных денег, они готовы идти на расходы. Когда УК понимает, что отчитываться за деньги жильцов придётся конкретным результатом, а не болтовнёй на тему «мы стараемся», она ведёт себя вполне ответственно.

Стоит ли вообще связываться с управляющей компанией или проще организовать в доме ТСН? Это вопрос, который тоже нельзя решать абстрактно – в отрыве от специфики конкретного дома, настроя и благосостояния проживающих в нём жильцов. Решения экономического характера должны основываться на бизнес-плане. А действующие сегодня тарифы никак к нему не привязаны. Более того, в ряде случаев они выглядят просто абсурдными. На эту тему я бы и предложил поговорить в следующий раз.